꼭 알아야 할 부동산 상식

꼭 알아야 할 부동산 상식 

 

 

 

법인이 임차인인 경우도 주임법으로 보호를 받을 수 있을까?

법인 명의의 주택임대차는 법인은 자연인이 아니라 주민등록이 불 가하므로 주임법의 보호를 받을 수가 없는 임차인으로 제3자에 대 항력이 없고 오로지 당초 임대인에게만 보증금반환을 청구할 수 있다(대법2003 다2918)고 판단하고 있다.

법인은 애당초 대항요건의 하나인 주민등록을 자신의 명의로 할 수 없고 그 직원명의로 주민등록을 마치더라도 이를 법인의 주민등 록으로 볼 수 없기 때문이다.

다만 주임법 제3조 2항 전세임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 입주자가 대항요건을 갖춘 경우, 또 는 주임법 제3조 3항 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주 택을 임차한 후 대항요건을 갖춘 경우에는 법인은 예외적으로 다음날 오전 0시 부터 대항력이 인정된다.

따라서 이러한 법인을 제외하고는 보호를 받을 수 없기 때문에 법인이 임차 주택을 안전하게 지키기 위해서는 ① 주택의 경우 법인 명의로 전세권설정등 기(아파트와 같은 집합건물만), 다가구주택 등과 같은 일반주택에서는 근저당권설정 (근저당권은 건물과 토지에서 우선변제권이 있으나 주택일부에 설정된 전세권은 토지에서는 우선 변제권이 없어서 손실이 예상되므로). ② 상가건물에서는 법인이 상임법상 상가를 임 차한 후 대항요건(사업자등록과 건물인도와 확정일자)을 갖추면 이 법의 적용을 받을 수 있다. (3) 법인의 직원명의로 임대차계약서를 작성하고, 대항요건과 확정일 지를 받아서 직원과 법인 간의 채권양도 양수계약서 작성하고 집주인에게 양 도통지를 하면 되지만, 유의할 점은 대항요건은 별도로 채권만 양도되므로 대 항력과 우선변제권이 없는 일반채권만 양수하게 되므로 이 방법은 현명하지 못하므로 집합건물에서는 전세권, 일반주택에서는 근저당권을 설정하는 것이 유리하다

 

 

 

임차주택의 번지를 잘못 기재해도 보호를 받을 수 있다?

  현재 상태로는 보호를 받을 수 없다.

그 이유는 임차인이 착오로 전 A 입신고를 잘못하여 다른 지번에 주민등록이 되어 버린 경우에는 주 민등록이 실제 지번과 일치하지 아니하여 주택임대차보호법상의 유효한 공시 방법을 갖추었다고 볼 수 없기 때문이다.

그래서 제3자가 임차주택을 양수 받거나 근저당권, 가압류 · 압류의 등기가 되기 전에 실제 지번에 맞도록 주민등록을 신속하게 정정하여야만 그때 부터 보호를 받을 수 있어서, 주소 정정 다음날 오전 0시부터 대항력이 발생하게 된 다. 그리고 이러한 사례는 상가임차인도 마찬가지 이다.

 

 

두 필지인 101, 102번지 위의 주택에서 101번지로만 전입신고를 해도 되나?

  보호를 받을 수 있다. 왜냐하면 건축법 제2조제1항제1호, 같은 시행 AA 령 제3조제1항은 한 채의 건물이 2필지 이상에 걸쳐 건축된 경우에 는 이를 하나의 대지로 보도록 규정하고 있고, 행정관서에서도 위와 같은 경우 에 주민등록상에 한 필지의 지번만을 기재하고 있으므로 주택의 대지인 여러 필지 지번 중 하나만 기재한 주민등록도 유효한 공시방법이라고 할 수 있기 때 문이다.

그러나 두 필지 중 전입신고한 3의 1번지가 아니고 3의 2번지에 건물이 존재 하였다면 보호를 받지 못할 수도 있다. 추가로 설명하면 필지의 분할로 101-1과 101-2로 분할되었는데 주택이 101-2에 있었다면 101-1에 전입신고를 한 상황이 라면 보호를 받지 못하게 될 수도 있다.

그리고 이러한 사례는 상가 임차인도 마찬 가지이다

 

 

가동 101호를 라동 101호로 전입신고를 했다면 보호 받을 수 있나?

  보호를 받을 수 다. 주민등록이 공부상의 표시와 일치하지 않는 경우에는 주비 ? 보호법이 구하는 유효한 공시방법인 주민등 록 해금 기기 분이다.

보통 · 호수 개 기 부동산등기부의 부동산 시를 기준으로 하는 것이 아니고 긴축물 대장장이 부동 4 11시를 지민 · 동 · 호수를 기준으로 하므로, 등 기부의 일기한다 해도 건축물대신과 일기히지 못하면 주태인대차보호법상 대 러이 인정 미지아니하고 검정 시 정성 다음날 오전 0시에 대항려이 발생한다.

부동산 등기부는 소유권을 기준)로 할 대장보다 우선하고 부동산 표시 기복, 번지, 시민, 동 호수 등과 같은 것은 대장이 기준이 된다.

그리고 이러한 시계는 집합 긴물이 가기 똑같이 적용되고 있다.

건물 벽은 가, 나동이고, 대장은 A, B동일 때 가동으로 전입신고 하면?

보호받을 수 있다. 건물의 벽에는 가동, 나동으로 표시되었으나 건축 A 물대장(=등기부와 같음)에는 A동, B동으로 되어 있을 경우 가동으로 전 입되었더라도 주소지 대지 위의 2개의 동의 연립주택 외에 다른 건물이 전혀 없고 그 두개의 동도 층당 세대수가 한 동은 4세대씩, 다른 동은 6세대씩이어서 크기가 달라서 외관상 혼동의 여지가 없으며 실제 건물 외벽에는 가동, 나동으 로 표시되어 호칭되어 사회통념상 가동, 나동, A동, B동은 표시 순서에 따라 각 각 같은 건물을 의미하는 것이라 인식 될 여지가 없기에 임차인이 다르게 전입 신고를 하였더라도 임차인으로서 제3자가 인식하는 데 어려움이 없기에 대항 력이 인정된다(대법 2002다59351 판결)고 판단하고 있다.

상가건물에서도 같이 판단하면 된다